我國房地產需要外國投資者嗎？這是個辯論已久的課題。
基本經濟學指若需求增加，如果供應不足，價格會增加。
吸引外國買家，產業需求增加，房價自然上漲。
但如果外國買家進軍大馬產業導致過多的炒房活動，房價高居不下，肯定會引起人民不滿。
但為了要吸引海外買家，發展商才會積極規劃優質產業，整體的產業領域才會進步。
但兩者之間是否能平衡發展？
海外買家推高產業價？
根據iProperty.com調查，高達74%的受訪者認為，海外買家令大馬產業價格上漲。
更有超過90%的受訪者表示，希望政府針對海外買家徵收更高的印花稅和相關稅務。這意味著大部分大馬人其實不太希望海外買家到大馬購買房子。
與鄰近國家相比，大馬對外國人擁有本地產業相對寬鬆，而且本地產業仍不算高漲。
“馬來西亞我的第二家園計劃”（MM2H）計劃，吸引超過1萬2000名申請者，因此很難不讓國人覺得他們令國內房價上漲。
上述調查指出，受訪者認為政府應該更有效地控制房價，而31%受訪者則希望政府推出更多與公共交通連接的廉價和可負擔房子計劃。
房地產網站PropertyGuru.com馬來西亞國家經理許毅接受專訪時表示，很多人一味認為海外買家令本地產業價格上漲，而忽略了他們其實能為本地產業領域帶來好處。
花更多心思吸引外資他說，為了吸引國外投資者，本地發展商在產業的規劃、設計需要花更多心思。
“我國會出現更多優質產業，整體而言，產業領域可從中受惠。”
他說，要吸引外國人置業，除了地點之外，他們要看到有價值才會買。
“產業品質要達致一定水準，才能吸引海外投資者。這樣大馬產業整體的素質才會改善，達至國際標準。”
他說，一些海外投資者在全球各大城市都投資產業，如果要吸引他們到大馬，必須是優質產業，或是具有像徵性的建築（iconic building）。
像是近期國際知名品牌即將進駐吉隆坡，推出高檔優質服務式公寓，像是聖瑞吉（St.Regis）、四季four seasons、麗思卡爾頓、Banyan Tree、哈羅斯（Harrods）。
海外買家傾向公寓
許毅說，一些在全球各地都有房產的投資者，會對絕佳地點、或標誌性建築有興趣。
“像是雙峰塔的單位，可能會納入他們的投資組合當中。檳城峇都丁宜、公主港（Puteri Harbour）等。”
他說，外國投資者購買的產業價格、類型和喜歡的地區，也不見得與本地人一樣，影響並沒有一般人想像中大。
對於海外買家，用作投資的話，他們大多傾向於購買公寓，而本地人還是比較喜愛有地房產。
許毅說：“一些圍籬與保安（gated and guarded）型、高檔有地房產，也獲得海外買家的青睞。”
他說，如果是一群投資者，結合資金投資，他們可能選擇投資A級辦公樓單位。
而如果是海外企業，他們可能投資在廠房或購物廣場。
沒與本地市場重疊外國買家需求大不同
許毅認為，外國人在本地買房子的價格門檻比較高，所以也不至於影響中低收入的產業價格，不算是讓年輕一族或中低收入民眾買不了房子的罪魁禍首。
他表示，更多時候，年輕一族或中低收入民眾是否有能力，除了要著重房價是否過高外，也應注意他們的收入能否追上房價上漲的步伐。
外國買家只佔10%
“很多人都有錯覺，認為外國人會大大推高本地產業價格，但其實外國買家只佔整體銷售10%，而且只專注在特定地區。”
外國人購買本地房產的熱點，主要是在巴生谷一帶、賽城、柔佛的依斯干達特區、檳城與馬六甲的部分地區，而其他州屬和地區可說是微乎其微。
許毅說，即使是在巴生谷一帶，他們比較熟悉的地區是吉隆坡城中城（KLCC）地區，或是滿家樂（Mont Kiara），那些遠離市中心的地區像是蒲種、Taman Desa或是Setia Alam，他們可能不感興趣。
產業帶動旅遊業受惠
政府重視旅遊業，許毅表示，產業能為海外投資者帶來可觀的回酬，間接也會讓旅遊業受惠。
需本地買家支持
詢及發展商為了吸引海外買家，一窩蜂推出比較高檔的產業，會否讓本地買家被忽略，許毅表示，發展商在推出產業發展項目時，並不能單單針對外國人。
“因為海外買家的市場並不大，發展項目只針對海外買家是行不通的。”
大馬發展商大部分產業發展項目，還需要本地買家支持，因此他們會確保價格仍在本地買家可負擔的範圍內。
如何能在吸引海外買家，推出優質產業之餘，不讓房價過熱導致國人買不起房子？
許毅說：“很多人認為這兩件事情是相對的，但其實並不如想像中完全互相抵觸，因為海外買家與本地買家要求的產業類別與地點並不同。”
“我們一味地責怪海外買家導致房價上漲，讓其他應該注意的焦點被模糊。”
他認為，政府與發展商必須確保這兩個領域都得到照顧，吸引海外買家之餘，也確保有足夠的可負擔房屋。
增值高風險少房產是投資首選
大馬評估機構（RAM）首席經濟學家姚金龍出席全國房地產大會後接受《南洋商報》訪問時說，由於大馬投資者的投資選項不多，因此他們熱衷於投資房地產。
“大馬的投資選擇不多，為了保值和對抗通脹，投資者喜歡把資金投入在房產市場，當中的回酬也不錯。”
產業的需求增加，因此產業價格高居不下，甚至節節上升。
增建可負擔房屋
政府在2014年財政預算案中宣布，明年開始，首三年的產業盈利稅為30%，第四年與第五年分別為20%及15%。
目前，產業盈利稅為首兩年15%，第三年至第五年為10%。
姚金龍認為除了推出打房政策，從需求方面下手控制房價，政府也試著增加供應。
“政府早前已公佈會增加可負擔房屋，陸續應該會有更多'一個馬來西亞房屋計劃'（PR1MA），除了推行打房政策，也看出政府希望從供應方面控制房價。”
提高門檻保國人置業
為了有效打擊炒房活動，政府在2014年財政預算案宣布，從明年起調高產業盈利稅（RPGT），並把外國人購買本地產業的門檻，從50萬令吉提高至100萬令吉。
另外，外國人或外國公司在轉售地產時，一律會被徵30%產業盈利稅，相對本地人在5年內轉售則被徵稅15%至30%，5年後則可免稅。
但許毅認為，提高外籍購屋者的投資門檻，例如增加他們需要繳付的稅務，其實並不能真正的對症下藥。
房產帶動經濟效益
“怎麼改善人均國內生產總值（GDP percapita），怎麼把我們所擁有的能力、產能，投放可以為我們增加價值的領域，才是重點。”
他說，興建更多可負擔房屋也會是更重要的事。
許毅解釋，越多人購買房子，意味著有更多的人在本地投資，也為經濟帶來乘數效應。
“如果越來越少人有能力購買產業，未來房屋的需求會減少，將會影響整體經濟發展。”
他說，澳洲和英國就為首次買房的國民，提供援助金或提供其他的輔助配套，確保產業領域繼續活躍，穩健增長。
