柔佛的郭先生說，兩年前他在柔佛依斯干達一帶地區，購買了一間公寓，當時購買價是20萬令吉，已在2013年杪拿了鎖匙。
最近他開始委托房產經紀幫忙物色買家，假如在2014年能以30萬令吉賣出，是否意味以10萬令吉利潤被徵稅？
- 1月 22 週三 201419:12
賣屋賺利‧徵稅後會虧嗎~馬來西亞房產投資,第二家園,教育,移民~長富地產許協理 0921960663
柔佛的郭先生說，兩年前他在柔佛依斯干達一帶地區，購買了一間公寓，當時購買價是20萬令吉，已在2013年杪拿了鎖匙。
最近他開始委托房產經紀幫忙物色買家，假如在2014年能以30萬令吉賣出，是否意味以10萬令吉利潤被徵稅？
- 8月 16 週五 201310:03
融資額~馬來西亞房產投資,第二家園,教育,移民~許協理 0921960663
一家金融機構提供的融資額，將根據市值（已建竣產業而已）或者是房屋的購價而定，視何者為低。融資額可高達房屋價值的95%。這將根據以下的要素作出評估，例如：
產業種類
- 8月 15 週四 201310:09
未獲產權‧不能索遲交屋利息？~馬來西亞房產投資,第二家園,教育,移民~許協理 0921960663
吳小姐通過地產代理購買了一間共管公寓，發展商已在之前清盤，不過，有關產業已獲土地局發出分層地契。
在簽署買賣合約後，銀行也在不久後批准房屋貸款，賣方則在今年5月將所需文件交給報窮局，以尋求批准交易。由於延至今年7月才獲取所有相關文件，交易仍未完成。
吳小姐說，她已在5月初開始首期房屋供款，並已支付賣方相當大比例的購屋款項。
- 8月 12 週一 201321:20
貸款批准一般不超過2週~馬來西亞房產投資,第二家園,教育,移民~許協理 0921960663
艾琳說，今年5月，她的丈夫付了5千令吉訂購一間房屋，然後向銀行提出貸款申請。
一個月後，他們接獲其貸款銀行的電話，表明房屋貸款申請已獲批准，他們只需等待簽署獻議貸款批准信，然後簽署買賣合約。
可是，發展商最近向他們表明，假如在一定期限內，他們沒有按指示簽署買賣合約，5千令吉訂金將被沒收。
她說，她的丈夫撥電發展商辦公室，告知他們面對的問題，在與銀行的職員通電時，該名職員表示，會儘速處理他們的貸款申請。
可是，最近，銀行又說找不到他們申請貸款的記錄，之前負責處理其貸款的銀行職員，去了海外接受訓練課程，當他回來後，要他解釋，他的答案是：“不曉得將文件放在哪裡”，然後要求他們再提呈一份。
在呈上相關文件後，他們撥電跟進申請貸款的進展，銀行職員的答覆是：“需要時間處理，要耐心等。”
請問：
1.銀行需要多久時間處理貸款事項？
2.要如何才能更迅速使貸款申請獲批准？銀行的職員甚至說，貸款遲遲未獲批准是因為女申請者工作不穩定。
3.假如要取消這項買賣，是否能拿回訂金？
答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，購屋者付了訂金，即使準備取消購買，要拿回全數訂金的機會不大，假如房屋貸款的申請不獲批准，可以和發展商另外洽商，要求獲准通融延遲簽約。
另外，銀行需要多久時間處理房屋貸款的申請，個別銀行可能有些不同，他們設定的條件與要求也不一樣，辦事的效率在一定程度上，也影響貸款申請的批准。
當然，申請者這方面的問題也可能造成影響，假如所需的文件準備齊全，而且沒有其他貸款分期，例如房屋及汽車貸款負擔、不拖欠房屋或汽車貸款的償還、沒有信用卡債務記錄，銀行在批准申請會比較迅速，一般不會超過2個星期。
不過，假如銀行是基於申請者經常轉換工作為由，遲遲不批准，主要是他們顧慮貸款者若工作不穩定，可能會影響日後的分期貸款償還效率。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）
- 8月 12 週一 201321:04
房屋退訂‧發展商將扣錢~馬來西亞房產投資,第二家園,教育,移民~許協理 0921960663
東海岸的梁小姐說，她上個月向發展商訂購了一間排屋，屋價是18萬9千800令吉。她已支付10%的首期屋款，可是現在她想要取消購買，發展商卻要扣除數千令吉的律師費及雜費，請問這樣的安排是否合理？在這之前，她並未與發展商簽署任何合約。
答：陳鍾靈說，在簽署買賣合約時，有意購買房屋者才支付10%首期付款，在簽署買賣之前，並不需要支付10%首期購屋款。發展商在收取購屋者的訂金後，一般不會退還，假如是肯退還，都會扣除一部份錢，因為他們需要將有關單位轉賣給第二個人，無形中增加其僱員的工作，因此，他們將這些視為額外行政工作的收費。（星洲日報／投資致富‧產業問診室）
- 8月 06 週二 201319:46
低薪族買屋‧3招爭取申貸~馬來西亞房產投資,第二家園,教育,移民~許協理 0921960663
一個甫踏入職場不到3年的購屋新秀，工作屬於外勤性質，底薪1千800令吉，收入在2千至3千令吉之間，視業務傭金而定，如果準備購買一間35萬至40萬令吉的雙層排屋，可行嗎？
單看數據，應該不大可能，銀行也不會批准貸款，假設屋價是38萬令吉，準備申請貸款90%，大約是34萬令吉，供期30年，每月份期付款大約1千620令吉，即使是銀行將申請者的傭金收入一併考量，也只是符合每月份期付款1千令吉的要求，與1千620令吉相比，還有一段相當大的距離。
聯名、低貸款額、擔保人
那麼要如何爭取銀行的批准？第一：與另一個人聯名購買，第二：降低貸款數額，第三：長輩出面充當貸款擔保人。
許多時候，銀行不將申請者的超時津貼、花紅、獎勵金、傭金、兼職收入計算進去，他們認為這些都是不穩定的收入，即使是申請者表明每年收入，在加薪之後會有所增加，但他們一樣不會多加考慮，原因包括：雖然收入將會增加，不過開銷也會相應提高。
說到與另一個人聯名購買，這不是想要聯名就會有適當人選般簡單，聯名者必須是親屬，例如與父母或兄弟姐妹聯名，朋友之間聯名一般不受考慮。
不鼓勵朋友聯名
關於朋友之間的聯名，假設向銀行申請聯名房屋貸款獲准，將來有一天，其中一人不準備繼續供款，或沒有能力償還他那一半供款，另一人必須承擔全部的房屋貸款，避免產業遭銀行拍賣，萬一其中一人陷入破產窘境，其名下的產業將受影響，連帶影響聯名者的產業持有權。
此外，假如其中一人要脫售產業，另一人卻不同意，將衍生外人無法協助的問題，萬一其中一人不在世，問題又來了，很可能出現的問題是，無法聯絡其家人，或者受益人很小，必須向高庭申請庭令才能脫售產業。
第二個方案是降低貸款數額，這大筆首期屋款，多半是來自長輩的資助或低息貸款，必須獲得財力較富裕長輩的支援，30、40%的自付屋款，可能超過10萬令吉，這不是一般家庭有能力負擔的數目。
降低房貸數額，主要是每月的房貸分期可以相應縮小，以便申請者的房屋貸款申請可獲得銀行批准，這是其中一個放眼較優質產業的方式。
除了降低房屋貸款數額，還有一個可行方案是獲得長輩首肯，出面充當貸款擔保人，條件是擔保人的財力必須比較優厚，意思是需要有較富裕父母或兄弟的協助。
年輕人如果不準備放棄看上的優質房產單位，可能需要考慮以上所提的幾個方案，才可能取得銀行批准所申請的房屋貸款，優質房產單位價格較高，主要是產業所在地點理想、建築面積較寬敞，或是房屋的建築材料比較上等。（星洲日報／投資致富‧房產買賣）
- 6月 03 週一 201311:24
馬來西亞房產沒入伙紙‧房產可出租買賣？
2013-06-02 14:24
小羅來信提問，在巴生河流域有兩棟故人留下的舊物業，一直以來有出租。請問：出售以及出租舊物業，入伙紙（CF）證書是否很重要，同時會有甚麼影響？
a）舊廠房是在80年代尾完成，最初有獲得臨時入伙紙，到後期階段，由於當時的外部公共設施因素，未轉換為永久入伙紙。而後，建築發展商宣告清盤，沒有足夠的專業跟進，最終沒法獲得入伙紙。
b）另一棟是70年代初的店屋，到現在本人還找不到、也無法追溯入伙紙是否存在。當故人仍在世時，也沒有提及任何有關入伙紙的問題。
請問：我們有沒有義務讓住戶知道入伙紙的問題？會否造成出租過程複雜化，假如沒有入伙紙，會影響出租的租金要價嗎？假如有一天我們想賣物業，在售賣過程中，入伙紙是否為必要文件？假如沒有，會有甚麼問題？買方會挑剔這一點嗎？或是買方的貸款銀行會要求入伙紙副本嗎？
- 5月 08 週三 201309:17
轉移產業擁有權印花稅誰付？
2013-05-04 17:21
邱先生來信指出，發展商在最近發出進行個別房屋地契分割，其律師樓通知個別業主前往辦理轉移擁有權手續，並囑咐支付一筆3千400多令吉的費用。
他在信中披露，當初向發展商購買的房屋，價格是18萬9千800令吉，如今需支付的印花稅是2千796令吉，其餘的676令吉是律師費及相關費用。
邱先生來信指出，發展商在最近發出進行個別房屋地契分割，其律師樓通知個別業主前往辦理轉移擁有權手續，並囑咐支付一筆3千400多令吉的費用。
他在信中披露，當初向發展商購買的房屋，價格是18萬9千800令吉，如今需支付的印花稅是2千796令吉，其餘的676令吉是律師費及相關費用。
- 4月 18 週四 201300:10
賣公寓‧律師費和稅務如何算？
2012-10-15 13:53
答：在產業買賣的過程中，買方需要支付律師費、印花稅，賣方需要支付律師費及產業盈利稅（如果是在購買產業5年內，計算之後證明賣方有可觀賺利才會被徵稅）。
假如賣方自己聘請律師，沒有和買方共用律師，所需要支付的買賣合約律師費，與買方需要支付的數目是相近的，就是根據律師公會制定的收費架構來計算，分別是：首15萬令吉1%、接下來的8萬5千令吉0.7%，以此類推。
買賣合約印花稅由買方支付
不過，買賣合約的印花稅是由買方支付，賣方不需要支付這筆數目，其計算法是這樣：首10萬令吉1%、接下來20萬至不超過50萬令吉2%。
當然，買方還需要支付土地搜查費、土地局割名的註冊費、抵押給銀行的手續費，以及其他雜項收費。
說到產業盈利稅的計算，以目前的產業盈利稅徵稅法令為准，任何人在購買產業的5年內出售，如果計算後得出有賺利，需繳交產業盈利稅；在首兩年內脫售，被徵收的產業盈利稅是10%，在滿兩年之後至第5年內脫售，被徵收的稅率是5%。（*根據2013年預算案，購屋者在購買房屋後的兩年內脫售，產業盈利稅將從原有的10%進一步調高至15%。購屋者在第3年至第5年之間脫售房屋，也要繳付10%的產業盈利稅，比現有的5%增加一倍。）
假設浩然讀者的公寓是以34萬5千令吉出售，比買價26萬令吉多了8萬5千令吉，這並不表示凈賺8萬5千令吉，因為購買產業還包括需要支付律師費、印花稅、裝修費、貸款利息等開銷。
不過，如果是向發展商購買，可能不需要律師費與印花稅的支出，只能呈報裝修費、貸款利息等開銷。
律師在為客戶呈報產業買賣表格給稅務局，可以附帶這些費用的單據作為支出，以節省一些稅款，稅務局的官員會加以考量，假設這些費用加起來大約是3萬5千令吉，如果是過了2年、但在5年內脫售，徵稅率是5%。
以浩然的例子，如果賺利是5萬令吉，需被徵稅2千500令吉。
賣方須確保律師代繳稅款
在買賣的過程中，賣方不必急於開支票給律師樓，由律師繳付給稅務局，通常律師會從買方貸款銀行釋給賣方律師樓最後一筆屋款時，保留一個數目，就是所謂的Retention Sum，譬如屋款的5%，等到稅務局來信通知律師樓，賣方賣屋被徵收的稅款，律師樓開出支票，代賣方繳付稅款後，剩餘的賣屋款將退回給賣方。
針對這點，賣方必須不時向律師樓跟進，確保律師樓繳付稅款，以免日後被追討稅款就麻煩了，還有要確保律師樓將剩餘的屋款退還給賣方。
律師樓一般可能會保留較寬鬆的數目，避免保留數目不足轉向賣方索取，誤了繳付稅款的有效期，通常稅務局給予的寬限時間是在通知信誌期的30天內繳付。
未有分層地契
需發展商批准交易
當公寓還未有分層地契，賣方或其律師需向發展商提出批准交易申請，賣方需繳付的手續費只是50令吉。
有些銀行可能比較保守，在獲知公寓已經10年，尚未有分層地契，以及產業所屬發展商已經收盤，不批准買方提出的貸款申請，另一個可能性是申請者的條件不符合貸款資格。
一般來說，當公寓還未有分層地契時，買方是以買賣合約向銀行申請貸款，除非情況特殊，多數申請者的申請都能獲批。
浩然讀者來信提問關於律師費、印花稅、產業盈利稅的問題。
他2010年6月30日，購買了一個公寓單位，價格是26萬令吉，2012年8月1日，以34萬5千令吉賣出。
1.請問賣方的律師費如何計算？假如雙方共用同一個律師，請問賣方的律師費用包括甚麼？
費用會比自己另外聘請律師便宜嗎？
2.請問產業盈利稅是如何計算？是根據買賣合約的日期或印花稅的日期？請問賣方要付的產業盈利稅是：RM85,000Ⅹ5%＝RM4,250嗎？是由賣方直接開支票給律師去還，還是賣方自己去報稅、需要填寫甚麼表格？
3.請問甚麼是Retention Sum？是由賣方支付還是由買方支付？如何計算？
4.請問假如公寓還未有分層地契，需要尋求發展商的批准嗎？賣方需要支付甚麼費用？
5.請問銀行是否有新條例規定公寓超過10年、還沒有分層地契，就不接受貸款者提出的申請？
答：在產業買賣的過程中，買方需要支付律師費、印花稅，賣方需要支付律師費及產業盈利稅（如果是在購買產業5年內，計算之後證明賣方有可觀賺利才會被徵稅）。
假如賣方自己聘請律師，沒有和買方共用律師，所需要支付的買賣合約律師費，與買方需要支付的數目是相近的，就是根據律師公會制定的收費架構來計算，分別是：首15萬令吉1%、接下來的8萬5千令吉0.7%，以此類推。
買賣合約印花稅由買方支付
不過，買賣合約的印花稅是由買方支付，賣方不需要支付這筆數目，其計算法是這樣：首10萬令吉1%、接下來20萬至不超過50萬令吉2%。
當然，買方還需要支付土地搜查費、土地局割名的註冊費、抵押給銀行的手續費，以及其他雜項收費。
說到產業盈利稅的計算，以目前的產業盈利稅徵稅法令為准，任何人在購買產業的5年內出售，如果計算後得出有賺利，需繳交產業盈利稅；在首兩年內脫售，被徵收的產業盈利稅是10%，在滿兩年之後至第5年內脫售，被徵收的稅率是5%。（*根據2013年預算案，購屋者在購買房屋後的兩年內脫售，產業盈利稅將從原有的10%進一步調高至15%。購屋者在第3年至第5年之間脫售房屋，也要繳付10%的產業盈利稅，比現有的5%增加一倍。）
假設浩然讀者的公寓是以34萬5千令吉出售，比買價26萬令吉多了8萬5千令吉，這並不表示凈賺8萬5千令吉，因為購買產業還包括需要支付律師費、印花稅、裝修費、貸款利息等開銷。
不過，如果是向發展商購買，可能不需要律師費與印花稅的支出，只能呈報裝修費、貸款利息等開銷。
律師在為客戶呈報產業買賣表格給稅務局，可以附帶這些費用的單據作為支出，以節省一些稅款，稅務局的官員會加以考量，假設這些費用加起來大約是3萬5千令吉，如果是過了2年、但在5年內脫售，徵稅率是5%。
以浩然的例子，如果賺利是5萬令吉，需被徵稅2千500令吉。
賣方須確保律師代繳稅款
在買賣的過程中，賣方不必急於開支票給律師樓，由律師繳付給稅務局，通常律師會從買方貸款銀行釋給賣方律師樓最後一筆屋款時，保留一個數目，就是所謂的Retention Sum，譬如屋款的5%，等到稅務局來信通知律師樓，賣方賣屋被徵收的稅款，律師樓開出支票，代賣方繳付稅款後，剩餘的賣屋款將退回給賣方。
針對這點，賣方必須不時向律師樓跟進，確保律師樓繳付稅款，以免日後被追討稅款就麻煩了，還有要確保律師樓將剩餘的屋款退還給賣方。
律師樓一般可能會保留較寬鬆的數目，避免保留數目不足轉向賣方索取，誤了繳付稅款的有效期，通常稅務局給予的寬限時間是在通知信誌期的30天內繳付。
未有分層地契
需發展商批准交易
當公寓還未有分層地契，賣方或其律師需向發展商提出批准交易申請，賣方需繳付的手續費只是50令吉。
有些銀行可能比較保守，在獲知公寓已經10年，尚未有分層地契，以及產業所屬發展商已經收盤，不批准買方提出的貸款申請，另一個可能性是申請者的條件不符合貸款資格。
一般來說，當公寓還未有分層地契時，買方是以買賣合約向銀行申請貸款，除非情況特殊，多數申請者的申請都能獲批。
- 4月 14 週日 201322:35
入住文件遙遙無期
2013-04-14 13:49
答：發展商移交空屋鎖匙的時候，要附帶交給有關方面，包括地方政府接收的文件，這樣才符合交屋程序；如果發展商未提呈相關文件，他並不符合移交新屋鎖匙的資格。
另外，發展商若逾期交屋，購屋者可以提出索償要求，可以提出索償的期限是發展商應該交屋日起計算。
在標準的買賣合約，購屋者可以向發展商提出100%遲交屋索償要求，而不是傳說的50%或70%，如果發展商不依照條約賠償，購屋者可以將事件帶上房屋仲裁庭。
關於遲交屋索償方程式，這裡提供例子供參考：
10% x 屋價（遲交屋天數）／365天
假設屋價：RM200,000
簽署買賣合約日期
（支付10%屋款）：01-07-2010
預期在24個月交屋：30-06-2012
領取空屋鎖匙日期：20-11-2012
逾期交屋天數：143天
10% x RM200,000 x 143天／365 = RM7,835.61（可獲賠償數目）
顏先生與妻子於2010年6月，在雪州購買了一間房屋，該產業計劃預定在兩年內完工；遺憾的是，發展商至今仍未發給購屋者入伙文件。
雖然仍未領取入住文件，不過，發展商已發出領取空屋鎖匙通知，可是，根據買賣合約的條文，發展商移交空屋鎖匙時，必須附上獲地方政府接收的相關文件，才符合交屋條件，這也是貸款銀行釋出最後10%屋款的條件之一。
他說：“我們前往工地查看，發現產業單位的建築工程已經完成，詢問發展商關於入住文件的進展；可是，發展商卻表示還有一些事務未完成，因此，無法移交入住文件。＂發展商還未能移交入住文件，又怎能發給購屋者辦理領取空屋鎖匙的通知書？
另外，關於遲交屋索償的問題，據說可以索償50%或最多70%，事實是否如此？
答：發展商移交空屋鎖匙的時候，要附帶交給有關方面，包括地方政府接收的文件，這樣才符合交屋程序；如果發展商未提呈相關文件，他並不符合移交新屋鎖匙的資格。
另外，發展商若逾期交屋，購屋者可以提出索償要求，可以提出索償的期限是發展商應該交屋日起計算。
在標準的買賣合約，購屋者可以向發展商提出100%遲交屋索償要求，而不是傳說的50%或70%，如果發展商不依照條約賠償，購屋者可以將事件帶上房屋仲裁庭。
關於遲交屋索償方程式，這裡提供例子供參考：
10% x 屋價（遲交屋天數）／365天
假設屋價：RM200,000
簽署買賣合約日期
（支付10%屋款）：01-07-2010
預期在24個月交屋：30-06-2012
領取空屋鎖匙日期：20-11-2012
逾期交屋天數：143天
10% x RM200,000 x 143天／365 = RM7,835.61（可獲賠償數目）
